주전세의 개념과 장·단점을 조사하다
부동산 투자를 계획하고 살펴보면 다음과 같은 제안을 받는 경우가 자주 발생합니다.
집주인이 아파트를 팔고 2년 정도 살 집이 필요하기 때문에 매매 후 전세 계약을 다시 제안하는 경우입니다.
간단히 설명하자면, 아파트를 구입한 후 집주인에게 차환을 하는 것입니다.
이럴 때 매매가에서 전세보증금을 제외한 적은 금액으로도 아파트를 구입할 수 있고 집주인인 자신이 살던 집에서 계속 거주가 가능합니다.
투자를 목적으로 할 때 어차피 전세를 내야 하기 때문에 매도자와 매수자 모두 유리하지만 법적으로 문제가 생기지 않을까 걱정이 됩니다.
주전세는 이처럼 집주인이 다시 세입자가 되는 조건으로 집을 파는 경우입니다.
최근 부동산 시장에서는 위와 같이 집주인이 세입자로 다시 들어와 살게 되면서 실제 매매에 필요한 자금 부담을 줄여주는 이른바 주전세가 잘 나타나고 있습니다.
집값 상승과 여러 부동산 투기 방지를 위한 정책, 대출 규제 등으로 인해 새롭게 나타나고 있는 거래의 한 형태라고 볼 수 있습니다.
주전세 거래는 집을 파는 사람과 매수하는 사람이 매매계약을 한 뒤 바로 전세계약을 이어가는 방식으로 이뤄집니다.
매도인은 원래 살던 집을 파는 동시에 다시 그 집에 거주하게 되고, 매수인은 전세보증금을 제외한 금액만 매도인에게 주면 됩니다.
집주인은 집을 파는 순간 매도자가 되고 다시 세입자가 되기 때문에 전세보증금을 돌려주면 거래가 완료됩니다.
거래에 필요한 자금을 많이 확보하지 못한 사람은 전세보증금을 제외한 금액으로 비교적 고가의 주택도 구입할 수 있고, 매도자의 경우 집을 헐값에 팔지 않아도 되며, 빠르게 거래를 진행할 수 있고, 살던 집에서 거주를 이어갈 수 있는 장점이 있습니다.
주전세의 경우 부동산 가격을 안정화시키기 위해 별도로 지정한 강남과 같은 투기지구나 투기과열지구에서 주로 나타납니다.
이런 지역의 경우 고가 주택이 많고 규제가 많기 때문에 주택담보대출에 큰 제한을 받게 됩니다.
예를 들어 투기과열지구의 경우 15억이 넘으면 대출이 불가능합니다.
집값이 20억원 이상이면 대출을 받을 수 없기 때문에 전세보증금을 13억으로 올리고, 주전세 방식을 적용하면 매매가 쉽게 이뤄질 수 있습니다.
결국 집을 사고 싶은 사람의 경우 집값과 전체 보증금의 차액 7억원으로 20억짜리 집을 살 수 있습니다.
주전세의 경우 전세를 놓을 목적으로 집을 매수했다면 서둘러 세입자를 구해야 하는 압박감에서 벗어나 중개수수료도 어느 정도 줄일 수 있습니다.
하지만 주전세 특성상 보증금이 비싼 경우가 많고 전세 계약 만료 시 인근 유사 조건의 매물보다 더 많은 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 목돈이 필요합니다.
특히 매수자의 경제적 능력이 부족할 때 매도자는 전세보증금을 기한 내에 돌려받지 못할 수도 있습니다.
심지어 전셋값이 오르면 자연스럽게 매매가격도 올라 집값 상승의 주범이 되기도 합니다.
이처럼 집값이 오르면 주변 아파트로 확산될 수 있고, 지역 전체 부동산 가격 상승의 악순환이 발생할 수 있어 비판이 제기되고 있습니다.
주전세의 경우 전세를 놓을 목적으로 집을 매수했다면 서둘러 세입자를 구해야 하는 압박감에서 벗어나 중개수수료도 어느 정도 줄일 수 있습니다.
하지만 주전세 특성상 보증금이 비싼 경우가 많고 전세 계약 만료 시 인근 유사 조건의 매물보다 더 많은 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 목돈이 필요합니다.
특히 매수자의 경제적 능력이 부족할 때 매도자는 전세보증금을 기한 내에 돌려받지 못할 수도 있습니다.
심지어 전셋값이 오르면 자연스럽게 매매가격도 올라 집값 상승의 주범이 되기도 합니다.
이처럼 집값이 오르면 주변 아파트로 확산될 수 있고, 지역 전체 부동산 가격 상승의 악순환이 발생할 수 있어 비판이 제기되고 있습니다.