안녕하세요!
월부TV, 서민갑부, VJ특공대 등에 출연해 12만명이 구독해주신 유튜브 채널을 운영하고 있는 설마 안정일입니다.
지난 11강에서는 등기열람과 가구열람의 차이에 대한 내용을 알아보는 시간이었습니다.
오늘 12강은 임차인의 권리 중 두 번째 우선변제권에 관한 내용입니다.
‘최우선변제금액의 의미와 우선변제권의 차이’를 공부하면서 ‘확정일자와 배당순서’에 대한 내용도 함께 알아봅니다.
지난 11강에서는 등기열람과 가구열람의 차이에 대한 내용을 알아보는 시간이었습니다.
오늘 12강은 임차인의 권리 중 두 번째 우선변제권에 관한 내용입니다.
‘최우선변제금액의 의미와 우선변제권의 차이’를 공부하면서 ‘확정일자와 배당순서’에 대한 내용도 함께 알아봅니다.
지난 11강에서는 등기열람과 가구열람의 차이에 대한 내용을 알아보는 시간이었습니다.
오늘 12강은 임차인의 권리 중 두 번째 우선변제권에 관한 내용입니다.
‘최우선변제금액의 의미와 우선변제권의 차이’를 공부하면서 ‘확정일자와 배당순서’에 대한 내용도 함께 알아봅니다.
최우선 변제액 우선 변제권이란?최우선변제권은 확정일자가 늦은 후순위 임차인이라 하더라도 선순위(금융기관, 임차인)보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
다만 우선순위 소액임차인을 위한 제도로 국가가 정한 금액만큼 돌려받을 수 있고, 채권자가 강제경매 신청을 하기 전에 대항력(전입신고)을 갖추고 있어야 합니다.
소액임차보증금의 범위 2023년 2월 21일~예를 들어 서울에서 보증금 1억6천만원짜리 집에서 살던 임차인은 집이 경매에 넘어가 배당순서가 후순위로 보증금을 돌려받지 못하는 상황이지만 다행히 임차인은 대항력을 갖추고 있었기 때문에 최우선 변제권 조건을 충족하면서 최우선 변제금액인 5천5백만원을 최우선으로 돌려받을 수 있는 것입니다.
결국 최우선 변제권은 임차인의 보증금을 어느 정도 보호받을 수 있는 제도입니다.
결국 최우선 변제권은 임차인의 보증금을 어느 정도 보호받을 수 있는 제도입니다.
우선변제권이란?현재 거주하고 있는 부동산이 경매로 낙찰됐을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.
즉, ‘배당을 받으려면 임차인은 확정일자를 받아야 한다’고 생각하면 됩니다.
그런데 대항력과 비슷해서 헷갈리는데, 대항력은 단순히 대항할 능력이 있는가? 즉, 매수와 소멸을 파악하기 위한 것으로 전혀 다른 의미를 가지고 있습니다.
쉽게말하면대항력은전입신고,우선변제권은확정일자라고이해하시면됩니다.
이 두 가지는 임차인의 권리를 지킬 수 있는 제도인 만큼 이사 후 주민센터에 가서 확정일자와 전입신고를 함께 신청하면 임차인의 혜택을 받을 수 있습니다.
쉽게말하면대항력은전입신고,우선변제권은확정일자라고이해하시면됩니다.
이 두 가지는 임차인의 권리를 지킬 수 있는 제도인 만큼 이사 후 주민센터에 가서 확정일자와 전입신고를 함께 신청하면 임차인의 혜택을 받을 수 있습니다.
최우선 변제액과 우선 변제권의 차이제가 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 소액 임차인이 자격 조건을 갖추고 있으면 배당 순으로 상관없이 어느 정도의 보증금을 우선적으로 상환받을 수 있는 제도입니다.
반면 우선변제권은 소액임차보증금 범위에 만족하지 않을 때 낙찰금액과 배당순서에 따라 보증금 일부를 돌려받거나 받지 못할 수도 있습니다.
하지만 1위 임차인이라면 최우선 변제 금액처럼 소액을 돌려받는 것이 아니라 100% 돌려받을 수 있는 차이를 볼 수 있습니다.
반면 우선변제권은 소액임차보증금 범위에 만족하지 않을 때 낙찰금액과 배당순서에 따라 보증금 일부를 돌려받거나 받지 못할 수도 있습니다.
하지만 1위 임차인이라면 최우선 변제 금액처럼 소액을 돌려받는 것이 아니라 100% 돌려받을 수 있는 차이를 볼 수 있습니다.
확정일자와 배당순서대부분의 임차인들이 임대차보호법이나 우선변제권 같은 내용에 익숙하지 않을 수 있지만 그래도 주택임대차보호법 제3조의2에 대한 내용을 읽어봅니다.
주택 임대차 보호법 제3조의2 (보증금 회수)결국 임차인이 배당을 받을 수 있는 조건은 ‘확정일자’를 받아야 한다는 내용입니다 지난 시간에 배당은 순차적으로 진행된다고 말씀드렸습니다.
확정일자도 전입신고와 마찬가지로 날짜가 빠를수록 배당순서도 빨라질 수 있습니다.
이전에 대항력은 전입여부에 따라 판별한다고 말씀드렸지만 배당은 확정일자 유무에 따라 판별하게 됩니다.
그런데 확정일만 받고 전입신고가 되지 않으면 주소지 내에 거주하지 않는 미거주자에게 배당을 받을 수 없습니다.
이전에 대항력은 전입여부에 따라 판별한다고 말씀드렸지만 배당은 확정일자 유무에 따라 판별하게 됩니다.
그런데 확정일만 받고 전입신고가 되지 않으면 주소지 내에 거주하지 않는 미거주자에게 배당을 받을 수 없습니다.
확정일자 등록 or 미등록으로 인한 배당 순확정일자 등록 or 미등록으로 인한 배당 순등기상 근저당은 A와 B가 있고 근저당 B보다 전입이 빠른 임차인이 있다면 ‘배당순서’는 0순위 최우선 변제금액: 2천5백만원, 1순위 근저당 A: 배당금 1억, 2순위 근저당 B: 1억 중 5천만원을 받게 되며 임차인은 확정일자 등록을 하지 않아 배당자격이 없어 한 푼도 받지 못합니다.
반대로 위와 같은 조건으로 확정일자 등록을 마친 임차인이 있으면 남은 금액 5천만원을 임차인이 배당받게 되고, 근저당B는 배당금이 0원이 되는 것입니다.
여기서 짚고 넘어가야 할 것은 확정일자가 있다고 해서 보증금을 100% 다 받는다는 것은 아닙니다.
우선적으로 배당순서에 포함되었을 뿐 낙찰금액과 순위에 맞게 계산을 해봐야 하는 겁니다.
오늘 12강에서는 최우선 변제금액의 의미와 우선변제권의 차이, 그리고 확정일자와 배당순서에 대해 이야기했는데요, 오늘 강의에서 꼭!
기억해야 할 것은 ‘전입신고와 확정일자는 우리의 재산을 지킬 수 있는 안전장치’라는 것입니다.
[13강] 경매 배당요구 마지막 날, 확인방법과 배당신청방법 안녕하세요!
유튜브 구독자 12만 명을 보유한 설마 안종일 경매TV 설마 안종일입니다.
전번의 12강… blog.naver.com다음 13강에서는 임차인 권리의 마지막 ‘배당 요구’에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다。다음 13강에서는 임차인 권리의 마지막 ‘배당 요구’에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다。다음 13강에서는 임차인 권리의 마지막 ‘배당 요구’에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다.
감사합니다。